California es el mercado inmobiliario más grande y más caro de los Estados Unidos: el estado tiene seis de las diez ciudades más caras del país para comprar una casa, y los precios medios de vivienda en el Área de la Bahía de San Francisco y el condado de Los Ángeles superan con frecuencia el millón de dólares para propiedades de tamaño modesto. La Proposición 13 de 1978, aprobada como iniciativa de los votantes y codificada en la Constitución de California, es el elemento más estructuralmente significativo del sistema inmobiliario del estado: limita la tasa de impuesto sobre la propiedad al 1% del valor evaluado, limita los aumentos anuales de evaluación al 2% por año mientras el propietario conserva la propiedad, y exige una nueva evaluación al valor de mercado actual solo cuando la propiedad se vende. El resultado es que los propietarios de California que han poseído sus hogares durante décadas pagan impuestos sobre la propiedad basados en el valor de 1978 más incrementos del 2% anual, mientras que los nuevos compradores pagan impuestos sobre el valor de compra actual — creando disparidades masivas entre vecinos en los mismos vecindarios y generando el efecto "lock-in" que desincentiva a los propietarios mayores a mudarse y liberar vivienda existente.
La transferencia de propiedad inmobiliaria en California está sujeta al impuesto de transferencia documental del condado bajo Government Code sec. 11911, que se establece en $1.10 por cada $1,000 del valor de venta. Muchas ciudades de California han añadido impuestos de transferencia adicionales: San Francisco tiene una escala móvil (sliding scale) de impuesto de transferencia que va del 0.5% al 3% para ventas superiores a $10 millones; Los Ángeles aprobó la Medida ULA en noviembre de 2022 (conocida como la "mansión tax" o impuesto de mansión) que establece un impuesto de transferencia del 4% para propiedades residenciales vendidas entre $5 millones y $10 millones, y del 5.5% para propiedades por encima de $10 millones. California también requiere que el vendedor entregue al comprador una Declaración de Divulgación de Transferencia (Transfer Disclosure Statement, TDS) bajo Civil Code sec. 1102 et seq., que requiere la divulgación de todos los defectos conocidos de la propiedad. La violación del deber de divulgación es una de las causas más frecuentes de litigación inmobiliaria post-cierre en California.
El financiamiento y la ejecución hipotecaria (foreclosure) de bienes raíces en California son gobernados principalmente por el sistema de fideicomiso de escritura (deed of trust) en lugar del sistema de hipoteca típico del este del país. Bajo el sistema de deed of trust, el prestatario convierte la propiedad a un fideicomisario nominal (trustee) que la mantiene como seguridad para el prestamista; en caso de incumplimiento, el fideicomisario puede ejecutar la venta de la propiedad sin intervención judicial (ejecución extrajudicial o "non-judicial foreclosure") bajo los procedimientos del Civil Code sec. 2924. El proceso de ejecución extrajudicial en California típicamente tarda entre 4 y 6 meses: el prestamista debe esperar 30 días después del incumplimiento antes de registrar el Aviso de Incumplimiento (Notice of Default); el prestatario tiene 3 meses para "curar" (pagar las cantidades atrasadas) después del Aviso de Incumplimiento; luego el fideicomisario debe publicar el Aviso de Venta del Fideicomisario (Notice of Trustee's Sale) por lo menos 21 días antes de la venta. Después de la venta extrajudicial, California prohíbe por ley las deficiency judgments (demandas por la diferencia entre el valor de la propiedad y la deuda) en la mayoría de los casos bajo CCP sec. 580d — una protección extremadamente favorable para los prestatarios en dificultades.
La exención de vivienda principal (homestead exemption) de California fue modernizada sustancialmente por AB 1885 (2020), que entró en vigencia el 1 de enero de 2021. La nueva exención de vivienda protege hasta $300,000 del valor de la residencia principal del propietario de los acreedores, o el precio mediano de venta de viviendas en el condado donde se ubica la propiedad en los 12 meses anteriores si ese monto es mayor que $300,000, hasta un máximo de $600,000. En mercados de alto valor como el Condado de San Mateo (donde el precio mediano es consistentemente superior a $1 millón), el Condado de Santa Clara (Silicon Valley), el Condado de Marin, o San Francisco, la exención de homestead con el techo de $600,000 ofrece protección significativa pero aún inadecuada frente al valor total de las propiedades. Para utilizar la exención de homestead como protección contra acreedores (distinta de la exención automática de homestead del Código de Procedimientos Civiles), los propietarios de California deben declarar una homestead grabando una "Declaración de Homestead" en la Oficina del Registrador del Condado.
La ley de arrendatarios-propietarios de California (landlord-tenant law) es una de las más protectoras del país y ha experimentado transformaciones fundamentales a través de AB 1482 (Ley de Protección de Arrendatarios de 2019; Civil Code sec. 1946.2 y 1947.12), que estableció por primera vez un tope de renta estatal y requisitos de causa justa para el desalojo en unidades de vivienda en todo California. AB 1482 cubre los edificios de alquiler construidos hace más de 15 años y limita los aumentos de renta al 5% más el Índice de Precios al Consumidor local (IPC) por año, con un máximo absoluto del 10% por año. AB 1482 también requiere "causa justa" para desalojar a un inquilino que ha vivido en la unidad por más de 12 meses (para desalojos "con culpa" como falta de pago o violación del contrato), o proporciona el pago de asistencia de reubicación de un mes de renta para desalojos "sin culpa" como la recuperación de la propiedad por parte del propietario. Las ciudades con control de renta local más estricto — Los Ángeles (Ordenanza de Estabilización de Renta para edificios construidos antes de 1978), Santa Mónica, San Francisco, y Berkeley — mantienen sus propias ordenanzas que frecuentemente ofrecen más protecciones que la ley estatal.
Los depósitos de seguridad de las unidades de alquiler en California están limitados a un mes de renta para propiedades no amuebladas bajo AB 12 (2023), que entró en vigencia el 1 de julio de 2024, reduciendo el límite previo de dos meses. Para propiedades amuebladas, el límite sigue siendo dos meses de renta. El propietario debe devolver el depósito (o lo que quede después de deducciones legítimas) dentro de los 21 días de la mudanza del inquilino, junto con una declaración detallada y recibos de cualquier deducción mayor de $125. Las deducciones solo son permitidas para reparaciones de daños reales causados por el inquilino (más allá del desgaste normal), limpieza para restaurar la unidad al estado de limpieza en que fue alquilada, y alquileres no pagados. La devolución tardía o la retención ilegítima del depósito de seguridad puede resultar en una penalidad del doble del depósito por daños por retención mala fe, además del depósito en sí, más los honorarios de abogado del inquilino, bajo Civil Code sec. 1950.5.