Florida es uno de los mercados de bienes raíces más complejos y activos de EE.UU., impulsado por la migración interna de estados del norte (el llamado "sun belt migration"), la inversión extranjera — especialmente de latinoamérica en el mercado de lujo de Miami — y el turismo masivo que alimenta el mercado de alquileres vacacionales. Las transacciones de bienes raíces en Florida generalmente no requieren que un abogado esté presente en el cierre (a diferencia de estados como Georgia o Nueva York), aunque los cierres son manejados por agentes de títulos (title agents) de compañías de título. La Comisión de Bienes Raíces de Florida (Florida Real Estate Commission — FREC; 400 West Robinson Street, Suite N801, Orlando, FL 32801, parte del Departamento de Negocios y Regulación Profesional — DBPR) regula a los agentes y corredores de bienes raíces. El impuesto sobre la transferencia de bienes raíces en Florida (Documentary Stamp Tax; sec. 201.02, Estatutos de Florida) es de $0.70 por cada $100 del precio de venta (o $7 por cada $1,000), pagado por el vendedor en la mayoría de los condados; Miami-Dade tiene una tasa ligeramente diferente ($0.60 por $100 más una tasa de surtax de $0.45).
La exención de Homestead de Florida es una de las más generosas y complejas del país. Bajo el Artículo VII, Sección 6 de la Constitución de Florida y la sec. 196.031 de los Estatutos de Florida, los propietarios de vivienda que usan su propiedad como residencia principal tienen derecho a una exención de hasta $50,000 del valor tasado (los primeros $25,000 se aplican a todos los impuestos, incluyendo los distritales; los segundos $25,000 solo aplican a los impuestos que no son del distrito escolar). Para los compradores de vivienda hispanos en Hialeah, Miami, Orlando, y Tampa, la exención de homestead puede representar ahorros de $500-$1,500 anuales en impuestos. La exención debe solicitarse antes del 1 de marzo del año tributario en la Oficina del Tasador de Propiedades del condado: Miami-Dade Property Appraiser (111 NW 1st Street, Suite 710, Miami, FL 33128); Broward Property Appraiser (115 S. Andrews Avenue, Suite 111, Fort Lauderdale, FL 33301). CRÍTICO: la Regla "Save Our Homes" (Artículo VII, Sección 4(c)) limita los aumentos del valor tasado al 3% anual o la tasa de inflación (lo que sea menor) para las propiedades con exención de homestead.
Las ejecuciones hipotecarias en Florida son judiciales (judicial foreclosure), lo que las hace más lentas que en estados como Texas pero más protectoras para los propietarios. Bajo la sec. 702.01 de los Estatutos de Florida, el prestamista debe presentar una demanda judicial en el Tribunal de Circuito del condado donde se ubica la propiedad, obtener un juicio de ejecución hipotecaria (foreclosure judgment), y luego realizar una venta pública supervisada por el tribunal (Clerk of Court's sale). El proceso típico de ejecución hipotecaria en Florida toma entre 12 y 24 meses, dependiendo de si el propietario impugna la ejecución. Una característica única de Florida: el propietario tiene el derecho de "redención" hasta el momento de la venta — puede pagar la deuda completa y los costos hasta antes de que se complete la subasta y detener la ejecución. Después de la venta, Florida también permite "deficiency judgments" — si la venta no cubre el saldo del préstamo, el prestamista puede demandar por la diferencia dentro de 1 año de la venta (sec. 702.06).
El mercado de alquileres de Florida y los derechos de los inquilinos están gobernados principalmente por la Ley de Propietarios e Inquilinos Residenciales de Florida (Florida Residential Landlord and Tenant Act — FRLTA; Capítulo 83, Parte II, Estatutos de Florida). Esta ley ofrece protecciones básicas para los inquilinos: el depósito de seguridad debe ser devuelto dentro de los 15 días del final del arrendamiento si no hay deducciones, o dentro de los 30 días si hay deducciones con una lista detallada (sec. 83.49); la retención injustificada del depósito resulta en que el propietario pague el doble del depósito más honorarios de abogados. El alquiler de las comunidades hispanas de Hialeah, Sweetwater, y Miami Gardens — que han visto aumentos dramáticos en los alquileres desde la pandemia de COVID-19 — no está sujeto a control de alquileres (Florida prohíbe el control de alquileres a nivel local bajo la sec. 83.064). El proceso de desalojo en Florida (eviction) puede ser rápido: 3 días de aviso por falta de pago, y la corte puede dictar el desalojo en 2-4 semanas si el inquilino no paga o no contesta.
La inversión extranjera en bienes raíces de Florida, especialmente de Venezuela, Colombia, Argentina, Brasil, y México, es significativa en el mercado de lujo de Miami y los mercados de condominios de Brickell, Edgewater, Wynwood, y Miami Beach. La Ley de Inversión Extranjera en Bienes Raíces de EE.UU. (FIRPTA — Foreign Investment in Real Property Tax Act; 26 U.S.C. sec. 1445) requiere que el comprador de una propiedad vendida por un extranjero retenga el 15% del precio de venta bruto y lo remita al IRS, a menos que se aplique una exención. Los compradores latinoamericanos que venden sus propiedades en Florida deben entender sus obligaciones bajo FIRPTA — el no cumplimiento puede resultar en responsabilidad tributaria tanto para el vendedor como para el comprador. Además, la Florida Real Property Sale Act (sec. 689.71) y los formularios estándar de la Asociación de REALTORS de Florida establecen los requisitos de divulgación (disclosure) que los vendedores deben hacer a los compradores sobre condiciones conocidas de la propiedad.